Две схемы соципотеки: просчитайте свой вариант
Вот уже как три года как в Москве работает программа для московских очередников «Социальная ипотека». С тех пор в столице было выдано 4,5 тысячи ипотечных кредитов. Каждый волен выбрать схему, по которой можно взять ипотечный кредит. Либо приобрести квартиру в специальном «ипотечном» доме, который построил город, по цене, гораздо ниже рыночной, либо воспользоваться безвозмездной субсидией, но квартиру искать на рынке.
Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru недавно обращался к теме соципотеки — мы беседовали с первым заместителем руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда г.Москвы Николаем Федосеевым. Продолжаем разговор.
Главное условие участия в программе, о которой мы рассказываем: будущий заемщик должен быть официально признан нуждающимся в улучшении жилищных условий. То есть, — быть очередником города, причем вставшим на учет до 1 марта 2005 года — до вступления в силу нового Жилищного Кодекса РФ.
Сегодня в городе работают две схемы, по которой очередникам можно воспользоваться ипотечным кредитом.
Первая схема
Кредит на срок от 3 до 30 лет под 10,5 % годовых, стоимость метра — от 9-11,4 до 65 тысяч рублей.
Кредит на срок от 3 до 30 лет под 10,5 % годовых, стоимость метра — от 9-11,4 до 65 тысяч рублей.
Квартиры по этой схеме предоставляются в специально построенных городом (за бюджетные средства) домах. В основном, в этом году такие дома строились в поселке Северный (СВАО), возможно скоро будут строить дома и в ближайшем Подмосковье. Главный оператор ипотечной программы города — Коммерческий банк «Московское ипотечное агентство». Кредиты выдаются на срок от 3 до 30 лет под 10,5 % годовых.
Самый главный «сюрприз» социальной ипотеки — стоимость квадратного метра для участников этой программы значительно отличается от рыночной. До осени 2007 года была единая ставка для всех очередников, - примерно 35 тысяч рублей за квадратный метр. Однако осенью 2007 года правительство Москвы утвердило постановление о дифференциации цен для очередников по соципотеке, предусматривающее систему повышающих и понижающих коэффициентов.
Комментарий Николая Федосеева:
В этом году себестоимость строительства подросла, теперь это 35-38 тысяч рублей кв. метр. Коэффициент льгот, равный единице применятся для тех очередников, которые простояли в очереди 10 лет. Для тех, кто более этого срока стоит в очереди, — допустим, около 20 лет, — понижающий коэффициент 0,3. Соответственно, для них стоимость кв. метра будет равна, как мы видим из таблицы (см. нашу предыдущую статью) - 11 400 рублей.
В этом году себестоимость строительства подросла, теперь это 35-38 тысяч рублей кв. метр. Коэффициент льгот, равный единице применятся для тех очередников, которые простояли в очереди 10 лет. Для тех, кто более этого срока стоит в очереди, — допустим, около 20 лет, — понижающий коэффициент 0,3. Соответственно, для них стоимость кв. метра будет равна, как мы видим из таблицы (см. нашу предыдущую статью) - 11 400 рублей.
Для тех, кто стоит меньше 10 лет в очереди, действует система повышающих коэффициентов. Максимальный повышающий коэффициент — 1,7 применяется для очередников с трехлетним стажем. Для них стоимость кв. метра равна 64,6 тысяч рублей.
О доходе семьи
Возьмем для примера семью очередников из трех человек, которая стоит в очереди 10 лет, и собирается купить по ипотеке двухкомнатную квартиру площадью 60 кв.м. КБ МИА выдаст такой семье кредит под 10,5% годовых в рублях или под 9% годовых в долларах США. При стандартном сроке кредитования 15 лет ежемесячные платежи семьи составят около 17 тысяч рублей. Поскольку допустимо тратить на выплату кредита до половины дохода, то он может составлять всего лишь 40-45 тысяч рублей в месяц.
Возьмем для примера семью очередников из трех человек, которая стоит в очереди 10 лет, и собирается купить по ипотеке двухкомнатную квартиру площадью 60 кв.м. КБ МИА выдаст такой семье кредит под 10,5% годовых в рублях или под 9% годовых в долларах США. При стандартном сроке кредитования 15 лет ежемесячные платежи семьи составят около 17 тысяч рублей. Поскольку допустимо тратить на выплату кредита до половины дохода, то он может составлять всего лишь 40-45 тысяч рублей в месяц.
Комментарий Николая Федосеева:
Для сравнения: в Москве сегодня готовое типовое жилье стоит более 5 тысяч долларов. На этих условиях ежемесячные выплаты составят около 3 тысяч долларов, а доход семьи потребуется более 7 тысяч долларов в месяц. Ни для кого не секрет, что ипотека на рыночных условиях сегодня доступна только 15% населения.
Для сравнения: в Москве сегодня готовое типовое жилье стоит более 5 тысяч долларов. На этих условиях ежемесячные выплаты составят около 3 тысяч долларов, а доход семьи потребуется более 7 тысяч долларов в месяц. Ни для кого не секрет, что ипотека на рыночных условиях сегодня доступна только 15% населения.
Старая квартира — в зачет
Все возмездные программы правительства Москва предусматривают такую схему, как зачет старого жилья. Человек может свою старую квартиру, которая находится у него в собственности, сдать городу в зачет. Схема льготная, то есть стоимость квадратного метра в старой квартире приравнивается к стоимости «квадрата» в новой.
Все возмездные программы правительства Москва предусматривают такую схему, как зачет старого жилья. Человек может свою старую квартиру, которая находится у него в собственности, сдать городу в зачет. Схема льготная, то есть стоимость квадратного метра в старой квартире приравнивается к стоимости «квадрата» в новой.
И человек оплачивает только разницу в площади. Была однокомнатная площадью 30 кв. метров, а он получает трехкомнатную в 70 кв. метров. Значит, за 40 кв. метров и расплачивается. Эту разницу можно погасить, в том числе, и с использованием соципотеки. Получается, что заемщик практически гасит первый взнос.
Правда, далеко не все участники программы согласны отдавать старую квартиру в зачет, поскольку большая часть очередников — это сложные семьи из двух, а то и трех поколений. И родители остаются в старой квартире, а взрослый сын с семьей переезжает в новую «ипотечную» квартиру.
Дети подарят метры
Может быть, кто-то из наших читателей помнит, что городской программой «Молодой семье – доступное жилье» предусмотрена существенная льгота. При рождении первого ребенка в семье «списывается» стоимость 10 кв. метров, второго — 14 и третьего и каждого из последующих детей по 18 кв. метров. Для ипотечников такой льготы пока не предусмотрено. Но это только пока.
Может быть, кто-то из наших читателей помнит, что городской программой «Молодой семье – доступное жилье» предусмотрена существенная льгота. При рождении первого ребенка в семье «списывается» стоимость 10 кв. метров, второго — 14 и третьего и каждого из последующих детей по 18 кв. метров. Для ипотечников такой льготы пока не предусмотрено. Но это только пока.
Комментарий Николая Федосеева
Механизм программы «Молодая семья» — купля-продажа с рассрочкой платежа очень похож на соципотеку, но он все же другой. Молодые семьи расплачиваются непосредственно с городским бюджетом. А ипотечный заемщик одномоментно расплачивается с городом с помощью кредита, и дальше имеет дело с банком. Банк — коммерческая структура и филантропией заниматься не может, нормативы ЦБ таких подарков не предусматривает.
Механизм программы «Молодая семья» — купля-продажа с рассрочкой платежа очень похож на соципотеку, но он все же другой. Молодые семьи расплачиваются непосредственно с городским бюджетом. А ипотечный заемщик одномоментно расплачивается с городом с помощью кредита, и дальше имеет дело с банком. Банк — коммерческая структура и филантропией заниматься не может, нормативы ЦБ таких подарков не предусматривает.
Но я очень надеюсь, что до конца года мы утвердим постановление правительства Москвы, по которому семьям, выбравшим программу соципотеки, будет предоставляться при рождении ребенка субсидия, эквивалентная стоимости тех самых 10, 14 и 18 кв. метров. И эта субсидия будет направляться на погашение кредита в банк.
Вторая схема
Кредит+субсидия
Программа социальной ипотеки началась именно с этого механизма. Чем он отличается? Очередник приобретает квартиру не у города по льготной цене, а на рынке по рыночной цене. Он может купить ее первичном рынке, на вторичном, в Москве, в Подмосковье — в любом районе, любых потребительских качеств. Даже в другом городе и регионе РФ.
Город помогает тем, что выделяет безвозмездную субсидию из бюджета. Величина субсидии зависит от того, сколько лет человек стоит на очереди. Например, 70% от стоимости жилья положено очередникам с 10-летним стажем и льготникам с 5-летним стажем. Но эти 70% высчитываются от стоимости не любого, а типового, панельного жилья.
Определяя расчетную стоимость квадратного метра по субсидии, московские власти ориентируются на минимальные рыночные цены. Стоимость квадратного метра по субсидии ежеквартально индексируется. По состоянию на сегодня, в третьем квартале 200 8 года она составляет 98 014 рублей (почти на 5 тысяч рублей больше, чем в предыдущем квартале).
Рассчитывается стоимость субсидии следующим образом. Количество членов семьи очередника, умножается на норму предоставления на каждого человека (18 кв. метров). Итого на семью из трех человек получается 54 кв. метра. Затем умножается на 98 тысяч рублей. Стоимость квартиры у нас получилась 5 млн. 293 тыс. рублей. 70% от этой суммы – 3 млн.705 тысяч.
В безналичной форме эти деньги перечисляется на именной целевой блокированный счет в банке, и после того как будет предоставлен договор купли-продажи, субсидия перечисляется на расчетный счет продавца или застройщика.
Оплатить остается разницу между рыночной стоимостью квартиры и стоимостью субсидии.
Комментарий Николая Федосеева
Чтобы объединить субсидию с социальной ипотекой, пришлось решать трудную задачу: свести суммы кредита, субсидии и первоначального взноса очередника в одном месте и в одно время. А ведь по нашим условиям мы должны ждать, когда человек полностью оплатит свой взнос за квартиру, то есть разницу между рыночной ценой квартиры и стоимостью субсидии, и только тогда перечислять бюджетные деньги. Банк тоже ждет, когда человек внесет первоначальный взнос. Так что тут пришлось с банками поработать, чтобы эти деньги в одном месте слились.
Чтобы объединить субсидию с социальной ипотекой, пришлось решать трудную задачу: свести суммы кредита, субсидии и первоначального взноса очередника в одном месте и в одно время. А ведь по нашим условиям мы должны ждать, когда человек полностью оплатит свой взнос за квартиру, то есть разницу между рыночной ценой квартиры и стоимостью субсидии, и только тогда перечислять бюджетные деньги. Банк тоже ждет, когда человек внесет первоначальный взнос. Так что тут пришлось с банками поработать, чтобы эти деньги в одном месте слились.
Получается, что 70% от стоимости жилья у заемщика покрывает субсидия, 30% - ипотечный кредит. И ежемесячные платежи приблизительно такие же, как при первой схеме. До 60% наших очередников приобретают жилье в ближнем Подмосковье, где стоимость квадратного метра меньше, соответственно, можно взять либо жилье более высоких потребительских качеств, либо - большей площади. Или снизить размер собственных средств.
У нас есть случаи, когда очередники обходятся только одной субсидией, не доплачивая вообще ничего. А с учетом изменений в Законе города Москвы № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», так называемые «плановые» очередники, то есть те, которые подлежат обеспечению жильем в текущем году, получат 100-процентную субсидию.
Хочу в Воронеж
По второй ипотечной схеме жилье можно приобрести не только в Москве и Подмосковье, но и в другом городе. Недавно таким образом люди купили квартиру в Воронеже. Главная загвоздка здесь - договориться с банком, чтобы он прокредитовал заемщиков в городе, который они выбрали. У КБ МИА нет филиальной сети. Но никто не мешает человеку обратиться в другой банк, у которого есть филиал в этом городе, скажем, - в Сбербанк или ВТБ.
Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Сравнивая с потребительской точки зрения две схемы соципотеки, можно отметить принципиальное отличие. В первой схеме человек привязан к определенным адресам, где будут построены «ипотечные» дома. Во втором случае он волен выбирать себе квартиру на рынке. Но в каждом конкретном случае надо сесть и посчитать, что выгоднее — понижающие коэффициенты плюс дотируемая стоимость квадратного метра или безвозмездная субсидия.
Сравнивая с потребительской точки зрения две схемы соципотеки, можно отметить принципиальное отличие. В первой схеме человек привязан к определенным адресам, где будут построены «ипотечные» дома. Во втором случае он волен выбирать себе квартиру на рынке. Но в каждом конкретном случае надо сесть и посчитать, что выгоднее — понижающие коэффициенты плюс дотируемая стоимость квадратного метра или безвозмездная субсидия.
Текст : Екатерина Меледина