Каталог статей

Автор: Марина Божко

Любовь Самарина вынуждена переехать жить к маме. Приобретенный в кредит дом в поселке Светлый Яр Волгоградской области ушел с молотка. Продажа, впрочем, не помогла ей рассчитаться с кредитором. Более того, поскольку дело дошло до суда, размер ее долга еще и вырос: помимо набежавших штрафов за несвоевременное погашение ей предстоит компенсировать Волгоградскому областному фонду жилья и ипотеки издерж­ки на проведение торгов. Испытать столь неприятную процедуру на себе предстоит многим российским заемщикам. Кризис в банковской сфере уже превратил ипотечные кредиты в неликвидные активы. Банки начинают от них избавляться. Готовиться к худшему впору даже добросовестным получателям займов. Изменившиеся условия привлечения ресурсов вынуждают кредиторов всеми правдами и неправдами повышать ставки или добиваться досрочного погашения.

До пристава доведет.

Как стало известно «Ф.», только региональные партнеры АИЖК подали уже более двух тысяч исков. И судебная практика складывается в пользу кредиторов. В самом агентстве эти сведения не комментируют, отмечая лишь, что сейчас суды приняли решения об обращении взы­ска­ния на заложенное недвижимое имущество в отношении нескольких сотен заемщиков. «Каждый день подается 20–25 исков», – признают в агентстве. Больше всего дел дошло до суда в Ставропольском крае, Республике Алтай и Марий Эл. Именно в этих регионах у АИЖК на начало сентября приходилась наибольшая доля просроченной задолженности – более 20%. Максимальный ее уровень отмечен в Ставропольском крае – 26,8%.

К крайним мерам в борьбе с резко возросшей просрочкой АИЖК стал активно прибегать летом. В июле региональные операторы агентства получили право представлять в суде интересы госструктуры. Как пояснила «Ф.» директор юридического департамента АИЖК Анна Волкова, иски в основном обращены к двум категориям заемщиков: тем, кто изначально не собирался платить по кредиту, и тем, кто приобретал квартиры в инвестиционных целях для перепродажи, но не рассчитал свои силы (см. «Несчастливые ипотечные истории»). «В 60% случаев граждане не понимают, какие обязательства они на себя взяли после того, как подписали ипотечный договор», – говорит глава Первой ипотечной компании Ставрополья Михаил Шульгинов. «Часто заемщики скрываются, в то время как их соседи разбирают заборы вокруг купленных на заемные средства домов», – рассказывает юрист одного из партнеров АИЖК. В ближайшее время кредиторы прогнозируют рост числа исков. «Скорее всего, кризис скажется на финансовой состоятельности граждан и на их финансовой дисциплине», – предполагает Михаил Шульгинов.
«Не платил два-три месяца – уже потерял две комнаты в своей квартире», – формула генерального директора Алтайского краевого агентства по жилищному ипотечному кредитованию Евгения Мозжилина. Только за этот год его компания подала в судебные органы свыше 150 исков, из которых более 120 уже удовлетворены. Статистика Первой ипотечной компании Ставрополья – 25 из 35. В АИЖК тем временем уверяют, что случаи реализации квартир на аукционах исчисляются единицами, а принудительного выселения граждан не было. Но обольщаться не стоит. Из ответа директора юридического департамента АИЖК на запрос «Ф.»: «Решение вопроса о том, где окажется заемщик после выселения, зависит только от него – либо он приобретает/арендует более дешевое жилье, проживает у род­ст­венников/знакомых, либо обращается в муниципалитет с заявлением о предоставлении жилого помещения из состава маневренного фонда, которое муниципалитет обязан ему предоставить по договору найма на ограниченный срок».

Вице-президент «Дельтакредита» Константин Артюх свидетельствует, что случаи судебных взысканий задолженно­сти и выселения недобросовестных должников были в практике большинства крупных ипотечных игроков. Его банк уже добивался таких решений, в частности, в Москве и Подмосковье. «По нашему опыту, когда дело доходит до реализации недвижимости на аукционе, заемщик реально может рассчитывать только на возврат части первоначального взноса», – замечает он.

Нервничают все.

По данным ЦБ, в середине 2008 года ипотечные кредиты предоставляли 575 российских банков (с 2007 года их число выросло на 15%). При этом у 40% операторов на ипотеку приходилось более половины розничного порт­феля. В целом ее доля в совокупных объемах потребкредитования доходила до четверти. Текущий финансовый кризис, начавшийся резким ростом неплатежей по «плохим» ипотечным кредитам в США, кардинально повлиял на оценку ри­сков во всем мире. Отечественные операторы какое-то время оставались в стороне, зато нынешней осенью один за другим начали сворачивать свои ипотечные программы. А до тех пор рынок активно рос. Россиянам же, не успевшим взять кредит, вряд ли стоит об этом жалеть, многие, наверное, вздохнут с облегчением. Произошедшие на рынке изменения уже наглядно демон­ст­рируют: банки выдавали долгосрочные ипотечные кредиты, не имея при этом соответствующего по срокам фондирования, и по мере замещения ранее привлеченных ресурсов новыми, более дорогими, столкнулись с ситуацией, когда доходность портфелей катастрофически снизилась. Добавляет нервозности еще одно обстоятельство: среди заемщиков сейчас много представителей отраслей, переживающих массовые сокращения (финансовый сектор, ритейл и т. д.). Обеим сторонам – должнику и кредитору – сейчас крайне важно знать, как поведет себя другая. В США, где дефолт произошел по каждому пятому (18,67%) ипотечному кредиту категории sub-prime, банки поначалу старались продавать находящуюся у них в залоге недвижимость. Это вызвало падение цен и заставило срочно менять стратегии. «Мы ожидаем, что рост просрочки по ипотеке в России в течение следующих 12 месяцев не превысит 6–7% (сейчас 1%). Банки будут уделять больше внимания взы­сканиям», – оптимистичны эксперты Standard & Poor’s.

Пока участники рынка не видят предпосылок для массового пересмотра условий по уже выданным кредитам. Некоторую стабильность придает то обстоятельство, что половина их совокупного объема приходится на долю двух госбанков – «Сбера» и ВТБ. Однако, как отмечает директор группы финансовых организаций Fitch Ratings Александр Данилов, некоторые операторы вынуждены искать способы сократить свои ипотечные портфели. «После сентября стала впервые проявляться заинтересованность банков в передаче коллекторам просроченной ипотечной задолженности. С такими запросами к нам уже обратилось пять средних банков», – признается директор по развитию бизнеса долгового агентства «Пристав» Сергей Шпетер. По его словам, интерес начинают проявлять и крупные игроки: «Ими на продажу уже выставлены портфели в несколько сотен миллионов долларов».

Иные банки будут приспосабливаться к новым реалиям, прибегая к методам, которые еще вчера считались совершенно нерыночными. В случаях, когда это предусмотрено кредитным договором, они начнут повышать ставки по уже выданным кредитам или требовать досрочного погашения, ссылаясь, например, на снижение стоимости залога. Пробные камни уже брошены. Росевробанк рекомендовал своим клиентам осуществлять досрочные погашения, а СКБ-банк предлагает смириться с повышением ставок. Эксперты «ВТБ Капитал», однако, полагают, что проверять «стресс-чувствительность» своих клиентов кредитные организации будут осторожно. По оценкам аналитиков, «болевой порог» для бравших ипотеку год-два назад заемщиков достигается с повышением ставки на 3–5 процентных пунктов. «Если банки будут поднимать ставки выше 23% по уже выданным кредитам – это опасно и свидетельствует о том, что они ищут способ избавиться от превратившихся в обузу портфелей», – говорит глава группы «Ресо» Андрей Савельев. «Некоторые операторы будут готовы менять условия, в какой-то степени жертвуя своей репутацией и лояльностью клиентов», – соглашается Александр Данилов из Fitch.

Шаги навстречу.

По данным «Ф.», целый ряд банков уже просчитывает необходимость и возможность реструктуризации задолженности. В частности, речь идет о переводе долларовых ссуд в рублевые (на валютные кредиты приходится примерно 20% от их общего количества). От официальных комментариев по поводу своих планов операторы, впрочем, воздер­живаются, дабы не провоцировать клиентов на необдуманные шаги. «Если просрочен хотя бы один платеж, у банка уже есть право поинтересоваться причинами произошедшего. Кризис не изменит условий взаимоотношений с заемщиком: обе стороны должны, как и прежде, исполнять все взятые на себя обязатель­ст­ва», – категоричен Константин Артюх из «Дельтакредита». Зам­предправления Москоммерцбанка Людмила Лебедева только лишь добавляет: «Грамотный оператор постоянно переоценивает риски и проверяет, насколько комфортно клиенту».

Между тем появились предложения спецуслуг по урегулированию проблем с банками. Компания «Мультиброкер» разработала два продукта – «Кредитный щит» и «Кредитный адвокат». Первый включает работу по реструктуризации задолженности, выделение ссуды на осуществление очередного платежа, а также помощь в подборе вакансий для уволенного заемщика. По продукту «Кредитный адвокат» компания обещает сразу же, как только у клиента возникли сложности, вступить в переговоры с банком. Обращения уже есть, но пока люди просто интересуются, что это за услуги, чем им могут помочь и во сколько обойдется помощь.

Если проблемы клиента краткосрочны (не более трех месяцев), то банки даже в условиях снижения стоимости залога не станут обращаться в суд, уверяют участники рынка. Людмила Лебедева из Москоммерцбанка подчеркивает, что для кредитора в первую очередь важны источники погашения долга, а уже во вторую – стоимость залога. «Его реализация – процесс слишком затратный и долгосрочный. Если банк не сомневается в восстановлении платежеспособности заемщика, он будет стараться договориться и даже в чем-то пойдет на уступки», – говорит глава группы «Ресо» Андрей Савельев. С ним согласен и аналитик «ВТБ Капитал» Михаил Шлемов. Он приводит в пример опыт США. В частности, JP Morgan, занимавшийся спасением коллег по цеху, сделал акцент на ре­структуризации задолженности для снижения ежемесячных платежей. Аналогичным образом, считает Михаил Шлемов, будут вести себя многие российские игроки. Успокаивает заемщиков и кредитный аналитик S & P Екатерина Трофимова. Она ссылается на опыт Казахстана, где за минувший год цены на недвижимость в некоторых сегментах упали на 60%: «Из-за этого многие перестали возвращать кредиты, банки были вынуждены реструктурировать задолженность. Но до принудительного выселения дела доходят крайне редко». В то же время она признает, что многие заемщики для защиты своей собственности вынуждены были досрочно погасить кредиты.

Несчастливые ипотечные истории

В каждом случае суд по­становил удовлетворить требования кредитора и организовать продажу с торгов (в комментариях кредитора стилистика сохранена).

А. Л. приобрела квартиру для себя и своей дочери. Сумма займа составила 450 тыс. рублей (речь идет об Алтайском крае, кредит брался в 2006 году – «Ф.»). Размер общей задолженно­сти с учетом всех штрафных санкций на момент передачи дела в суд составил около 1 млн рублей.

Кредитор: «Заемщице неоднократно предлагалось решить проблему безболезненным путем – например, при помощи продажи квартиры с последующим приобретением более дешевого, но благоустроенного жилья. Однако А. Л. на уступки не шла. После проведения аукциона вырученных средств хватило на приобретение «однушки» в неблагополучном районе города».

Л. Б. оформил ипотечный кредит в размере 2,7 млн рублей для приобретения дома в Барнауле. Ни одного платежа в течение года он не сделал.

Кредитор: «При получении кредита были предоставлены фиктивные справки о зар­плате и поддельная трудовая книжка. Также были представлены фиктивные документы по созаемщице. Изначально Л. Б. не имел намерения платить по кредиту, не произвел ни одного платежа. Более того, он сдал указанную квартиру на год квартиросъемщикам. В настоящее время решается вопрос о возбуждении уголовного дела».
Коммерсант Б. из Бийска приобрел квартиру в кредит. За полгода он не внес ни одного аннуитетного платежа.

Кредитор: «Квартира была куплена после того, как стало известно о создании игорной зоны на территории региона. Заемщик изначально преследовал сугубо корыст­ные цели и не собирался жить в приобретенном жилье. Квартира была продана по решению суда за неу­плату. Коммерсант потерпел убытки. Ему пришлось оплачивать расходы на организацию торгов, госпошлину, все пени и т. д.».

В. взяла ипотечный кредит в размере 3 млн рублей и приобрела с его помощью коттедж под Барнаулом. За полгода ею не был осуществлен ни один платеж.

Кредитор: «Гражданка В. уговорила свою подругу Г. оформить на себя ипотечный кредит. Вопреки своим обещаниям и личной дружбе с Г., В. ни разу не платила по кредиту. Когда служба безопасности АИЖК неоднократно обозначила Г. возможные последствия уклонения от обязательств, В. и вовсе сменила место жительства. Г. отказалась платить за подругу и написала заявление в милицию».

Ф. Г. оформил ипотечный кредит по программе «Ремонтный». Ежемесячная сумма его платежей составляла 7411 рублей. Заемщик исправно вносил деньги, но не полностью, а в размере 7400 рублей.

Кредитор: «Неоднократным замечаниям банка о том, что платить надо все же целиком, Ф. Г. не верил. В результате за пять месяцев набежали штрафные санкции более чем на 20 тыс. рублей».

Н. получила в 2006 году ипотечный кредит в размере 520 тыс. рублей для приобретения дома и земельного участка. Через три месяца она перестала исполнять обязательства по договору. Ее долг по состоянию на начало 2008 года составил более 655 тыс. рублей.

Суд удовлетворил требования истца. Однако, как это зачастую бывает, суммы от продажи дома может не хватить, поэтому должнику придется выплачивать недостающую сумму за cчет иного имущества. Такие случаи далеко не редкость, и в Алтайском крае уже сложилась судебная практика: Солонешский, Новичихинский, Ребрихинский, Краснощековский и другие районные суды выносят решения в пользу кредиторов. Решения уже вступили в законную силу, выданы исполнительные листы, следовательно, жилье будет продано, а заемщики выселены вместе с семьями.

Эксперты ожидают резкого роста «плохих долгов» к концу 2009 года

	Доля просроченной задолженности по потребительским ссудам, %	Доля просроченной задолженности по ипотеке, %
«ВТБ Капитал»	от 5 до 20	до 2,5–3
Standard & Poor’s	до 10	до 6–7