Аренда нежилого помещения является одним из самых распространенных хозяйственных договоров. Зачастую от его добросовестного исполнения зависит нормальная хозяйственная деятельность компании. Определим основные критерии идеального договора аренды.
В основе успешной жизнедеятельности компании наряду с другими факторами стоят и арендные отношения.
Они регулируются в параграфах 1 «Общие положения об аренде» и 4 «Аренда зданий и сооружений» главы 34 Гражданского кодекса. Несмотря на то что нежилое помещение, безусловно, не является ни зданием, ни сооружением, отдельных норм об аренде помещений закон не содержит, поэтому правоприменительная практика сложилась в этом вопросе однозначно. Выделим основные критерии, характерные для договоров аренды.
Критерий 1. Регистрация договора
Первое, на что стоит обратить внимание, — это форма и соблюдение требований о государственной регистрации. Письменная форма является обязательной для данного вида договора, а ее несоблюдение повлечет его недействительность. Если срок аренды превышает календарный год (12 полных месяцев следующих подряд), договор подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным только с момента исполнения данного требования. О том, что договор прошел регистрацию в уполномоченном органе, говорит отметка Росрегистрации на лицевой и обратной стороне договора. В свидетельстве о государственной регистрации права на арендуемое помещение в графе «Существенные ограничения (обременения) права» должна стоять отметка «аренда».
Критерий 2. Арендодатель обладает должными правами
Поскольку право сдачи имущества в аренду принадлежит только его собственнику или управомоченному собственником лицу, к договору должно прилагаться свидетельство о государственной регистрации права собственности на соответствующее нежилое помещение.
Если от арендодателя выступает другое лицо, также необходима нотариально заверенная доверенность от собственника на это лицо.
Если в качестве арендодателя по договору выступит сторона, не имеющая на это права, арендатор в любой момент может остаться без помещения и в худшем случае без уплаченных денег, при первом же требовании настоящего владельца освободить незаконно занимаемое помещение. Такие случаи нередко встречаются на практике.
комментарий специалиста
Антон Скворцов, юрист компании «Гарант»:
«Жилое и нежилое помещение относится к недвижимому имуществу в буквальном толковании абзаца второго статьи 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Применительно к жилому помещению существует легальное определение в пункте 2 статьи 15 Жилищного кодекса. Разумеется, с точки зрения теории гражданского права вопрос является спорным и приводит к неустойчивости судебной практики, так как все-таки помещение — это часть недвижимости (например, здания). Вместе с тем практика пошла по указанному выше пути (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 5)».
Критерий 3. Точность — залог успеха
Объект договора аренды должен быть определен очень четко, с указанием точного адреса, арендуемой площади, месторасположения объекта согласно кадастровому плану здания. В противном случае это может стать основанием для признания договора недействительным.
Критерий 4. Аренда — платная услуга
Арендная плата является обязательным (существенным) условием договора аренды нежилого помещения, поэтому в договоре непременно должны быть четко прописаны условия об ее уплате. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. Она может состоять из:
- оговоренных договором платежей в твердой сумме;
- уплаты доли от полученных доходов при использовании имущества;
- предоставления взамен услуг или передачи вещи;
- обязанности улучшить помещение или в любой другой форме, которую стороны сочтут приемлемой.
В любом случае условия об арендной плате должны быть сформулированы таким образом, чтобы можно было точно определить, в какие сроки и в каком размере арендатор обязан совершать соответствующие платежи. Пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ гласит, что в течение года должно оставаться неизменным либо условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы, либо порядок (механизм) ее исчисления.
Так, условие об индексации арендной платы в зависимости от инфляции указанному ограничению не противоречит, так как порядок исчисления арендной платы остается неизменным, хотя и меняется ее размер (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).
Критерий 5. Документальное оформление передачи объекта аренды
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Соответственно такой документ должен обязательно прилагаться к договору в качестве неотъемлемой части.
комментарий специалиста
Антон Скворцов, юрист компании «Гарант»:
«В отношении определенности объекта аренды хочется отметить следующее: необходимо наличие объекта аренды, по которому может быть однозначно идентифицирован и уточнен правовой статус имущества еще до заключения договора».
Критерий 6. Уплата коммунальных платежей четко определена
Следует обратить внимание на порядок уплаты коммунальных платежей. Поскольку договоры электроснабжающих и других обслуживающих коммунальных организаций заключены с арендодателем (собственником) и счета выставляются на его имя, у арендатора возникнет обязанность участвовать в подобных расходах в случае, если стороны прямо предусмотрят это соглашением. Идеально, если в договоре найдет отражение порядок распределения коммунальных платежей между сторонами, что позволит избежать вопросов надлежащего исполнения своих обязательств в будущем.
Критерий 7. Ясная и точная формулировка условий аренды
Арендованное имущество должно использоваться арендатором согласно условиям договора, поэтому такое условие может поставить арендатора в очень жесткие рамки, но вместе с тем и четко определить его правомочия. Для сдачи имущества в субаренду, передачи арендных прав в залог или внесения их в качестве взноса в уставный капитал, передачи прав по договору аренды третьим лицам требуется согласие арендодателя. Предпочтительно для арендатора, чтобы необходимые условия были предусмотрены в тексте сделки. При этом более четкая их формулировка даст арендодателю право потребовать расторжения договора и возмещения убытков в случае нарушения арендатором установленных договором условий или использования имущества не по назначению.
Если при заключении договора аренды будут учтены перечисленные критерии, то многие риски и проблемы, связанные с арендными отношениями, можно будет избежать уже на стадии заключения договора. Они также помогут защитить права сторон даже при недобросовестном поведении контрагента.