18:46
Процентные ставки по ипотеке в России отказываются снижаться, а получить кредит все сложнее. Не лучше ли пока планировать арендуВ течение всего 2011 года президент и премьер-министр России давали обещания, что уже вскоре ипотечные кредиты можно будет брать под 6—7% годовых. В реальности же пока ставки почти в два раза выше — и то «базовые», к которым банки с готовностью плюсуют дополнительные процентные пункты, если потенциальный заемщик не проходит через сито их системы скоринга. Основанием может послужить, например, «слишком молодой возраст».
Из-за разницы между обещанным и реальностью в стране начал формироваться значительный пласт людей, которые отложили мысли об ипотеке до лучших времен. «К нам в последнее время довольно часто обращаются клиенты, которые либо отчаялись, либо передумали брать ипотечные кредиты, — подтверждает партнер, коммерческий директор специализирующегося на аренде квартир агентства NA Group Евгений Данилов. — Люди понимают, что рано или поздно ставки по ипотеке в России опустятся до мирового уровня, поэтому предпочитают переждать этап зарождения рынка в арендованном жилье».
Альтернатива дорогой ипотеке — разумеется, аренда жилья. По словам источников на ипотечном рынке, многие банки с конца лета планомерно повышают ставки по кредитам и ужесточают систему отбора заемщиков. «Многим приходится отказывать — больше, чем весной», — говорит один из банкиров. По его словам, банки вынуждены учитывать риски колебания валют, а также возможное начало нового кризиса: естественно, все это ведет к ужесточению условий выдачи кредитов и повышению ставок. Сами клиенты тоже понимают, что переплата за ипотечную квартиру при текущих ставках составит около 100% от суммы кредита уже за 10—13 лет в зависимости от срока и валюты кредита. «Ипотечные ставки российских банков действительно в среднем вдвое-втрое выше аналогичных ставок в европейских странах и в 4—5 раз — сравнительно со скандинавскими», — говорит гендиректор Tekta Group Дмитрий Коновалов. Если средняя ипотечная ставка в Дании не превышает 1,6% годовых, а в Англии — 2%, то в России они достигают в среднем, по данным АИЖК, 12,1% годовых.
Впрочем, подавляющее большинство российских граждан пока не готово отказываться от собственного жилья в пользу арендованного. Так, по статистике, в России только 5% населения проживает в арендованном жилье, и лишь в Москве этот показатель приближается к 10%. «Практика найма жилья в качестве альтернативы покупке очень распространена на Западе. Однако наши граждане пока к этому не готовы», — признает руководитель управления аренды квартир «Инком-Недвижимость» Галина Киселева. Она видит объяснение этому феномену в том, что собственное жилье, в отличие от арендного, дает хоть какую-то иллюзию стабильности, особенно после того, как ипотечный кредит уже выплачен.
Есть и другие причины, отталкивающие россиян от аренды. И они куда более прозаичны: арендуя, человек отдает деньги, но не становится владельцем квартиры. «Да и накопления в этом случае многим делать не удается», — констатирует директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий.
Кроме того, в России абсолютно не развит рынок аренды с точки зрения инфраструктуры: доходных домов у нас единицы, а идея начать их массовое строительство появилась лишь недавно (см. «Бизнес-журнал», 2011, № 11). И, несмотря на то что в конце ноября власти пообещали раздавать землю под возведение доходных домов бесплатно, на строительство первых проектов потребуется минимум пять-шесть лет, а полноценная «рентная» инфраструктура может сложиться не ранее чем через десятилетие.
Между тем арендная и ипотечная «математика» довольно противоречива. «Аренда кажется дешевле, чем выплаты по аннуитетным платежам, но это лишь иллюзия, которая возникает при включении «простой» математики», — рассуждает гендиректор «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов, пытаясь доказать это с помощью цифр на примере однокомнатной квартиры рыночной стоимостью в 5 млн рублей. Снять такую можно за 25 тыс. рублей. А для ее приобретения потребуется взять в ипотеку не менее 4 млн рублей, и в этом случае придется выплачивать ежемесячно 50 тыс. с учетом процентов. Получается, за пятнадцать лет, в течение которых клиенту предстоит выплачивать кредит, он заплатит стоимость двух, а то и двух с половиной квартир. Казалось бы, снимать квартиру на эти деньги можно в течение всей жизни. Однако, оговаривается Алексей Шленов, во-первых, как показывает практика, россияне чаще всего погашают ипотечный кредит досрочно (за 7—8 лет), а во-вторых, за эти годы стоимость квартиры может увеличиться в три раза и более, что при определенных условиях позволит не только вернуть вложенные деньги, но и заработать.
Так что же — все-таки ипотека? «Множество семей снимают квартиру вместо того, чтобы приобрести жилье в собственность, однако это вовсе не говорит о преимуществах аренды, — рассуждает Дмитрий Коновалов из Tekta Group. — Практически для всех нанимателей жилья это вынужденный выбор, поскольку у них нет возможности взять ипотечный кредит: не хватает денег на первоначальный взнос и доходов на ежемесячные платежи по кредиту».
Но есть и исключения, причем встречаются они в среде более чем обеспеченных людей, имеющих возможность купить не просто квартиру, а целый многоквартирный дом. «В последнее время в московском воздухе витают «чемоданные настроения», и еще не успевшие купить квартиру топ-менеджеры крупных компаний и бизнесмены сейчас всерьез настроены не делать этого и впредь, так как попросту не видят своего будущего в этой стране», — делится наблюдениями гендиректор агентства элитной недвижимости EliteCenter Карен Мелконян. Правда, оговаривается он, такие примеры все же не являются массовыми: простым людям в большинстве своем уезжать некуда, поэтому им приходится устраивать свою жизнь в России. «Выбор между арендой и ипотекой должен зависеть от того, нужно ли человеку постоянное жилье вообще или нет», — полагает управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. По его словам, обычно жилье арендуют одиночки или люди, не определившиеся со своим будущим, а в случае создания семьи или рождения детей выбор чаще всего падает на собственную квартиру.
На рынке недвижимости наметился еще один любопытный тренд. Как отмечает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Вадим Ламин, за последний год участились случаи, когда человек продает свою квартиру в Москве, а вместо нее снимает себе жилье. «Это позволяет ему либо зарабатывать деньги на вложениях в дорожающую недвижимость за рубежом, либо открывать свой бизнес — то есть осуществлять более доходные инвестиции, чем покупка квартиры в Москве», — говорит господин Ламин. По его мнению, количество таких клиентов будет увеличиваться из года в год, так как проживание в арендованной квартире предоставляет человеку в разы больше свободы и мобильности, чем в собственной.
— В настоящий момент, — резюмирует Вадим Ламин, — явно растет количество свободных, мобильных, трезво мыслящих людей, привыкших считать деньги. Они уверены в своих силах, не хотят зависеть от обстоятельств, готовы к переездам в более комфортные места жительства и работы и не хотят привязывать себя к купленной по ипотеке «двушке в Бибиреве», за которую еще придется выложить астрономическую сумму.
Вот только удастся ли этим людям сломить сопротивление основной массы покупателей, для которых «двушка в Бибиреве» является пределом мечтаний, и изменить тенденцию рынка, пока большой вопрос.
Из-за разницы между обещанным и реальностью в стране начал формироваться значительный пласт людей, которые отложили мысли об ипотеке до лучших времен. «К нам в последнее время довольно часто обращаются клиенты, которые либо отчаялись, либо передумали брать ипотечные кредиты, — подтверждает партнер, коммерческий директор специализирующегося на аренде квартир агентства NA Group Евгений Данилов. — Люди понимают, что рано или поздно ставки по ипотеке в России опустятся до мирового уровня, поэтому предпочитают переждать этап зарождения рынка в арендованном жилье».
Альтернатива дорогой ипотеке — разумеется, аренда жилья. По словам источников на ипотечном рынке, многие банки с конца лета планомерно повышают ставки по кредитам и ужесточают систему отбора заемщиков. «Многим приходится отказывать — больше, чем весной», — говорит один из банкиров. По его словам, банки вынуждены учитывать риски колебания валют, а также возможное начало нового кризиса: естественно, все это ведет к ужесточению условий выдачи кредитов и повышению ставок. Сами клиенты тоже понимают, что переплата за ипотечную квартиру при текущих ставках составит около 100% от суммы кредита уже за 10—13 лет в зависимости от срока и валюты кредита. «Ипотечные ставки российских банков действительно в среднем вдвое-втрое выше аналогичных ставок в европейских странах и в 4—5 раз — сравнительно со скандинавскими», — говорит гендиректор Tekta Group Дмитрий Коновалов. Если средняя ипотечная ставка в Дании не превышает 1,6% годовых, а в Англии — 2%, то в России они достигают в среднем, по данным АИЖК, 12,1% годовых.
Впрочем, подавляющее большинство российских граждан пока не готово отказываться от собственного жилья в пользу арендованного. Так, по статистике, в России только 5% населения проживает в арендованном жилье, и лишь в Москве этот показатель приближается к 10%. «Практика найма жилья в качестве альтернативы покупке очень распространена на Западе. Однако наши граждане пока к этому не готовы», — признает руководитель управления аренды квартир «Инком-Недвижимость» Галина Киселева. Она видит объяснение этому феномену в том, что собственное жилье, в отличие от арендного, дает хоть какую-то иллюзию стабильности, особенно после того, как ипотечный кредит уже выплачен.
Есть и другие причины, отталкивающие россиян от аренды. И они куда более прозаичны: арендуя, человек отдает деньги, но не становится владельцем квартиры. «Да и накопления в этом случае многим делать не удается», — констатирует директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий.
Кроме того, в России абсолютно не развит рынок аренды с точки зрения инфраструктуры: доходных домов у нас единицы, а идея начать их массовое строительство появилась лишь недавно (см. «Бизнес-журнал», 2011, № 11). И, несмотря на то что в конце ноября власти пообещали раздавать землю под возведение доходных домов бесплатно, на строительство первых проектов потребуется минимум пять-шесть лет, а полноценная «рентная» инфраструктура может сложиться не ранее чем через десятилетие.
Между тем арендная и ипотечная «математика» довольно противоречива. «Аренда кажется дешевле, чем выплаты по аннуитетным платежам, но это лишь иллюзия, которая возникает при включении «простой» математики», — рассуждает гендиректор «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов, пытаясь доказать это с помощью цифр на примере однокомнатной квартиры рыночной стоимостью в 5 млн рублей. Снять такую можно за 25 тыс. рублей. А для ее приобретения потребуется взять в ипотеку не менее 4 млн рублей, и в этом случае придется выплачивать ежемесячно 50 тыс. с учетом процентов. Получается, за пятнадцать лет, в течение которых клиенту предстоит выплачивать кредит, он заплатит стоимость двух, а то и двух с половиной квартир. Казалось бы, снимать квартиру на эти деньги можно в течение всей жизни. Однако, оговаривается Алексей Шленов, во-первых, как показывает практика, россияне чаще всего погашают ипотечный кредит досрочно (за 7—8 лет), а во-вторых, за эти годы стоимость квартиры может увеличиться в три раза и более, что при определенных условиях позволит не только вернуть вложенные деньги, но и заработать.
Так что же — все-таки ипотека? «Множество семей снимают квартиру вместо того, чтобы приобрести жилье в собственность, однако это вовсе не говорит о преимуществах аренды, — рассуждает Дмитрий Коновалов из Tekta Group. — Практически для всех нанимателей жилья это вынужденный выбор, поскольку у них нет возможности взять ипотечный кредит: не хватает денег на первоначальный взнос и доходов на ежемесячные платежи по кредиту».
Но есть и исключения, причем встречаются они в среде более чем обеспеченных людей, имеющих возможность купить не просто квартиру, а целый многоквартирный дом. «В последнее время в московском воздухе витают «чемоданные настроения», и еще не успевшие купить квартиру топ-менеджеры крупных компаний и бизнесмены сейчас всерьез настроены не делать этого и впредь, так как попросту не видят своего будущего в этой стране», — делится наблюдениями гендиректор агентства элитной недвижимости EliteCenter Карен Мелконян. Правда, оговаривается он, такие примеры все же не являются массовыми: простым людям в большинстве своем уезжать некуда, поэтому им приходится устраивать свою жизнь в России. «Выбор между арендой и ипотекой должен зависеть от того, нужно ли человеку постоянное жилье вообще или нет», — полагает управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. По его словам, обычно жилье арендуют одиночки или люди, не определившиеся со своим будущим, а в случае создания семьи или рождения детей выбор чаще всего падает на собственную квартиру.
На рынке недвижимости наметился еще один любопытный тренд. Как отмечает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Вадим Ламин, за последний год участились случаи, когда человек продает свою квартиру в Москве, а вместо нее снимает себе жилье. «Это позволяет ему либо зарабатывать деньги на вложениях в дорожающую недвижимость за рубежом, либо открывать свой бизнес — то есть осуществлять более доходные инвестиции, чем покупка квартиры в Москве», — говорит господин Ламин. По его мнению, количество таких клиентов будет увеличиваться из года в год, так как проживание в арендованной квартире предоставляет человеку в разы больше свободы и мобильности, чем в собственной.
— В настоящий момент, — резюмирует Вадим Ламин, — явно растет количество свободных, мобильных, трезво мыслящих людей, привыкших считать деньги. Они уверены в своих силах, не хотят зависеть от обстоятельств, готовы к переездам в более комфортные места жительства и работы и не хотят привязывать себя к купленной по ипотеке «двушке в Бибиреве», за которую еще придется выложить астрономическую сумму.
Вот только удастся ли этим людям сломить сопротивление основной массы покупателей, для которых «двушка в Бибиреве» является пределом мечтаний, и изменить тенденцию рынка, пока большой вопрос.
Источник: general-bank.ru